사업이나 장사를 할 때 성공하기 위한 요소들은 여러가지가 있습니다. 때로는 탁월한 리더쉽을 가진 사람이, 때로는 뛰어난 언변과 대응능력을 가진 사람이 그들만의 사업체를 훌륭하게 이끌곤 하죠. 그렇다면 사업체를 오랫동안 꾸준하게 이어나가려고 할 때 필수적으로 필요한 덕목은 무엇일까요? 그것은 다름아닌 '신용(믿음)'입니다. 상호간의 믿음은 구두상으로 일어날 수도 있고, 각자가 취하는 행동과 실천을 통해서 발생할 수도 있습니다. '신용'이라는 것은 다른 일방에서 흔들거나 깨버릴 경우 무너져버릴 수 밖에 없는 구조로 되어있기 때문에, 현대 사회에서는 문서상으로 서로의 신용을 약정해놓기도 합니다. 문서상으로 만들어 놓은 대표적인 신용약속이 바로 '계약서'입니다.
회사가 인력을 채용하고 근로자는 일을 한 후 대가를 받기 위해 체결하는 근로계약서, 2명 이상의 당사자간에 공동으로 상거래를 하고자 하는 경우 체결하는 동업계약서, 상호간의 부동산 등의 소유물을 매매하기 위하여 체결하는 매매계약서 등 많은 계약서가 존재합니다. 그 중 상가를 소유한 사람(임대인)이 임차인에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고, 임차인은 상가부동산을 점유하는 대신 차임지급을 약정함으로써 효력이 생기는 계약을 '상가임대차계약'이라고 합니다.
상기암대차계약은 '상가건물임대차보호법(상가임대차법)'의 영향아래 있으며, 같은법 제10조 [계약갱신 요구 등]에 의거 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전 부터 1개월 전 사이 기간에 계약갱신을 요구할 경우에는 정당한 사유가 없다면 거절할 수 없게 되어 있습니다. 그러나 몇 가지 경우에는 제외할 수 있도록 되어 있는데요, 그 몇 가지 제외 사유 중 하나가 '임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우'입니다.
그렇다면, 3기연체의 의미가 무엇이며, 임차인이 차임을 3기 이상 연체했을 때 상가주인(임대인)이 취할 수 있는 조치방법은 어떤 것들이 있는지, 상가임대차보호법 내용과 함께 살펴보도록 하겠습니다. 준비되셨다면 지금 바로 출발하시죠.
상가임대료(차임) 3기 연체의 의미
◆ 먼저 임대료와 임차료의 개념 먼저 살펴보겠습니다. 부동산을 빌려준 사람(상가의 경우에는 상가주인,임대인)의 입장에서 빌려준 댓가로 받는 금액을 임대료라고 하며, 부동산을 빌려쓴 사람(상가의 경우 임차인)의 입장에서 부동산을 빌려쓴 댓가로 지급하는 금액을 임차료라고 합니다. 임대료 또는 임차료를 묶어서 '차임'이라는 용어로 대신하기도 하는데, 법률에서는 이 '차임'이라는 용어를 사용합니다. 보통 상가계약은 1년~2년 단위로 체결하며, 계약시 임차인이 임대인에게 보증금을 지불한 후, 특별한 조건이 없다면 월단위로 차임을 지급해야 합니다. 해당 내용은 상가임대차계약서 상에 기재되어 효력을 발생하게 됩니다.
◆ 상가건물임대차보호법(상가임대차법)에 따르면 차임이 3기 이상 연체될 경우 임대인이 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유가 되며, 계약해지를 할 수 있도록 되어 있습니다. 여기서의 '3기 연체'라는 것은 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체된 경우를 의미합니다.
◆ 몇 가지 사례를 통해서 확인해보겠습니다. 예를 들어, 월세(차임)가 100만원이라고 가정했을 때 이 때의 3기 연체금액이라 함은 100만원의 금액을 3회 납부하지 않았을 때의 금액인 300만원을 의미합니다.
△ 만약 차임을 첫째 달에 미지급, 둘째 달은 100만원 지급, 셋째 달에 미지급 하였다면, 총 연체된 차임은 200만원이 되기 때문에 2기 차임이 연체된 것으로 보면 됩니다.
△ 차임을 첫째 달에 50만원, 둘째 달에 30만원, 셋째 달에 40만원, 넷째 달에 50만원, 다섯째 달에 60만원만 지급했다면, 총 연체금액이 230만원 밖에 되지 않기 때문에 3기 연체에 도달하지 않는 것으로 간주됩니다.
△ 차임을 첫째 달에 미지급, 둘째 달에 미지급, 셋째 달에 차임 중 일부금액인 10만원을 지급하였다면, 총 연체된 차임은 290만원이 되기 때문에 3기 연체에 도달하지 않은 것으로 간주해야 합니다. 여기에 다음 달에 차임이 90만원만 지급되었다면 총 연체금액은 300만원이 되어 3기연체에 해당되는 상황이 됩니다.
상가임대료 3기연체시 적용되는 법률과 취할 수 있는 조치는 무엇이 있을까?
◆ 상가임대료를 3기 이상 연체했을 때 적용할 수 있는 법은 서두에서 밝혔듯이 상가건물임대차보호법(상가임대차법)입니다. 항목별로 살펴보겠습니다.
▼ 상가가건물임대차보호법 제10조(계약갱신요구) : 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 때 정당한 사유가 없으면 거절하지 못하게 되어있습니다.
▼ 하지만, 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우에는 계약갱신요구를 하더라도 임대인은 거절할 수 있습니다.
▼ 상가건물임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) : 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하면 안된다고 되어 있습니다.
▼ 하지만, 같은법 제10조의 1항에 해당하는 경우(여기에는 차임 3기연체가 포함됩니다.)에는 권리금 회수기회 보호를 받지 못하게 됩니다.
▼ 상가건물임대차보호법 제10조의8(차임연체와 해지) : 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달할 때에는 계약해지 할 수 있도록 되어있습니다. 통상적으로 이 부분은 상가임대차계약을 체결할 때 계약서상에 명시된 사항입니다.
◆ 정리해보자면, 상가임대료(임차료,차임)가 3기 연체될 경우 임대인은 다음과 같은 조치를 취할 수 있습니다.
1) 임차인이 계약갱신 요구를 할 때 임대인은 거절할 수 있습니다. 2) 임차인이 권리금 회수기회를 보호받을 수 없는 상황에 놓이게 되며, 임대인은 임차인이 요구한권리금회수기회 요청권을 거절할 수 있는 명분이 생깁니다. 3) 임대인은 계약해지를 할 수 있습니다.
연체가 발생할 경우 어떻게 처리할 것인가?
◆ 상습적·의도적으로 차임을 연체하는 경우가 발생할 경우에는, 감정적으로 해결하는 것보다는 몇 차례의 기회를 주면서 처리하는 게 좋습니다. 최대한 예의는 지키면서 연체 사실을 임차인에게 문자 상으로 통보하고, 차임이 3기에 이르기까지 연락(회신) 및 차임지급이 전혀 이루어지지 않을 경우, 내용증명을 통하여 임차인에게 차임지급을 통고(통보)하여 몇 일 간의 말미를 둡니다. 그래도 반응이 없을 경우 내용증명을 통하여 계약해지 통보를 진행하도록 합니다. 상가임대차계약서 상에 3기 차임 연체시 계약해지 조건에 대한 내용이 명시가 되어있고, 상대방이 악성임차인이라면 차임지급이 3기 발생한 순간 바로 계약해지 통보를 진행할 수도 있습니다.
◆ 계약해지 통보를 내용증명으로 송달할 때, 내용증명의 내용 상에 상가 원상복구와 명도를 요청하되 기한내에 원상복구 및 정상적인 명도가 이루어지지 않을 경우 (명도)소송 및 이와 관련한 제반비용까지 비용에 포함시킨다는 문구를 넣으셔서 임차인으로 하여금 스스로 명도하고 나갈 수 있는 기회를 주는 것이 좋습니다. 만약 이것마저도 이루어지지 않게되는 상황이라면 명도소송 절차에 들어가야 하겠죠. 하지만, 그 상황까지 가지 않도록 문자와 내용증명을 통하여 진행하는 것이 가장 좋습니다.
마치며...
신용은 말그대로 상호간의 믿음을 의미합니다. 신용이 없는 곳이 회사라면 그 회사는 존망을 걱정해야할 처지가 될 것이고, 우리의 사회라면 온갖 범죄가 넘쳐나게 될 것입니다. 그것이 상가임대인과 임차인 간의 관계로 좁혔을 때에는 서로간의 약속을 유지하기 위하여 상가임대차계약을 체결하는 것입니다. 상가임대차계약은 일종의 약속이기 때문에 약속을 지키는 것이 무엇보다 중요한 일입니다. 한 쪽에서 약속을 깬다면 다른 한 쪽에서는 문서화된 약속인 '계약서'를 들어 약속을 깬 상대방측에게 문제제기를 할 수 있고, 약속을 깬 쪽에서 책임을 져야하는 상황에 놓이게 되는 것입니다. 이런 일이 발생하지 않도록 서로간의 약속은 꼭 지키는 사회가 되었으면 하네요. 오늘은 여기까지만 하겠습니다 다음 시간에 다시 만나요.
